Количество сделок с жильем в Казахстане в первом месяце этого года упало почти вдвое. Цены на квадратные метры при этом продолжают идти вверх и, по оценке экспертов, оторвались от реальных доходов населения, что позволяет говорить о надувании пузыря. Опасения подогревает ситуация в России, где каждый пятый застройщик на грани банкротства, а продажи рухнули вдвое. Механизм в соседней стране был тот же, что задействован в Казахстане: государство способствовало накачиванию рынка дешевыми деньгами, приток которых затем ослаб.
Что стоит за трендами и что будет с ценами? Азаттык Азия разбирался в ситуации.
ДОЛЕТИТ ЛИ ДО КАЗАХСТАНА РОССИЙСКИЙ «САМОЛЕТ»?
Каждый пятый застройщик в России в 2025 году оказался под угрозой банкротства. Проблемы настигли крупнейшего девелопера страны — «Самолет». В феврале 2026 года компания попросила у государства 50 миллиардов рублей (порядка 640 миллионов долларов) в качестве поддержки. Правительство отказалось от предоставления прямых субсидий.
За ситуацией пристально следят: самые крупные финансовые кризисы, как правило, разворачивались после того, как пузырь на рынке недвижимости не выдерживал и лопался.
Кризис, с которым столкнулась строительная отрасль в России, возник на фоне падения спроса после сворачивания части программ льготной ипотеки. Ситуацию усугубила высокая ключевая ставка — Центробанк установил ее на уровне 16 процентов — которая давит на застройщиков: процент по кредиту съедает прибыль, строительство замедляется, а ипотека становится всё более недоступной для населения.
В России 86 процентов ипотечных займов были субсидированными. Льготная ипотека подталкивала вверх стоимость квадратного метра: за пять лет первичное жилье подорожало на 167 процентов. После отмены массовой льготной ипотеки в июле 2024 года рынок почувствовал охлаждение.
В Казахстане действует похожий механизм: государство запустило множество программ льготной ипотеки и позволило гражданам использовать пенсионные накопления сверх установленного лимита для приобретения недвижимости. Рынок жилья Казахстана критически зависит от государственных программ. За девять месяцев 2025 года 67 процентов всех ипотечных выдач пришлось на льготные программы — прежде всего государственный «Отбасы банк», нарастивший выдачи на 37 процентов.
Средневзвешенная ставка по ипотеке — 9,9 процента, что на 3 процентных пункта ниже показателя официальной инфляции. Фактически, говорят аналитики, ипотека выдаётся по отрицательной реальной ставке и «рынок сейчас поддерживается исключительно нерыночными источниками».
Группа дольщиков, выражающая недовольство лимитом в программе «7-20-25». Астана,16 февраля 2023 года
КАК РОСЛИ ЦЕНЫ НА КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ. ИЗЪЯТИЕ ПЕНСИОННЫХ И РЕЛОКАНТЫ
В 2021 году в Казахстане гражданам разрешили изымать излишки пенсионных накоплений (сверх порога достаточности, который зависит от возраста вкладчика) и направлять их на покупку жилья и ипотеку. С момента запуска программы ею воспользовались более 800 тысяч человек на сумму свыше 3,9 триллиона тенге (7,8 миллиарда долларов по нынешнему курсу).
Исследование Национального банка показало, что изъятия оказали моментальный эффект: цены сразу увеличились на 8 процентов в Астане и Алматы, на 12 процентов в городах и на 15 процентов в остальных регионах. А с момента старта программы «7-20-25» (со ставкой 7 процентов годовых, первоначальным взносом от 20 процентов и сроком кредитования до 25 лет) средняя стоимость квадратного метра в стране выросла примерно на 95 процентов.
«Такой беспрецедентный шок спроса на рынке жилья вызвал ответные меры со стороны правительства, которое неоднократно пересматривало и корректировало пороговые значения достаточности, необходимые для досрочного снятия пенсионных накоплений, в течение 2022 и 2023 годов, — пишет Нацбанк. — Интересно, что, хотя объемы сделок вернулись к уровням, существовавшим до введения политики, после ограничений на снятие средств из пенсионных накоплений, цены продолжали расти».
Если смотреть на данные Бюро национальной статистики по средней стоимости квадратного метра за январь 2018–2026 годов, то в целом рынок недвижимости в Казахстане до 2021 года казался относительно стабильным. В среднем за год цена на первичное жилье росла на 6-8 процентов, а на вторичное — на 2-7.
График стоимости жилья в Казахстане. Источник: бюро национальной статистики
По данным на январь 2021 года, когда стартовала программа изъятия пенсионных денег, резко выросли цены на вторичное жилье — на 20,5 процента. Вторичка уже обогнала рост доходов.
2022 год можно назвать «точкой перелома». Новостройки подорожали на 21 процент, вторичное жилье — на 67,2 процента, а стоимость аренды, которая раньше росла на 6–10 процентов, повысилась сразу на 101 процент. Доходы и зарплаты населения показали значительно меньший рост по сравнению с увеличением цен на жилье. Совпали два фактора: массовое изъятие пенсионных накоплений и приток релокантов после вторжения России в Украину и объявления Москвой мобилизации.
В 2023 году цены на первичное жилье выросли еще на 24,7 процента, на вторичное — на 25,9. Аренда подорожала на 37,6 процента.
В 2024 году рынок охладился. Цены на новостройки поднялись на 1 процент, вторичка впервые упала (–4,2 процента), аренда снизилась (–8,7 процента).
В 2025 году реальные доходы населения снизились, а цены на жилье начали ползти вверх (+2,7 процентов на первичку, +6,3 на вторичку, +6,3 — аренда). Государство начало говорить об ограничении изъятия пенсионных накоплений и об ужесточении условий для взятия ипотеки.
В начале 2026-го рост цен вновь ускорился: на 21 процент на первичку, на 18,6 на вторичку и на 11,3 на арендное жилье. Вместе с тем, в январе резко упало количество сделок купли-продажи жилья — на 47,8 процента по сравнению с декабрем.
То, что в январе жилья покупают меньше, чем в декабре, — обычная практика, такое происходит ежегодно, однако этот процент не превышает 20. Почти двукратное сокращение числа сделок в первом месяце 2026 года объясняется разгоном рынка в декабре на фоне ожиданий роста цен из-за налоговой реформы. С начала текущего года налог на добавленную стоимость вырос в Казахстане с 12 до 16 процентов.
Вице-премьер Серик Жумангарин успокаивал участников рынка, говоря, что «оснований для роста цен на жильё из-за НДС нет», и указывал на возможные «спекулятивные настроения». Но цены в январе все же выросли.
В целом за восемь лет (2018–2026) новостройки подорожали на 132 процента (в 2,3 раза), вторичка — на 236 процентов, аренда — на 279 процентов.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Замедление роста и снижение доходов. Что может ждать казахстанскую экономику в 2026 году?«БЕРУТ КРЕДИТЫ, СТРОЯТ, ПРОДАЮТ И СНОВА БЕРУТ»
Как чувствуют себя застройщики на рынке, где цены за несколько лет выросли в разы?
Судя по цифрам, они оказались в непростой ситуации. С одной стороны — себестоимость строительства за 2025 год выросла на 8,6 процента на фоне двузначной инфляции (12,3 процента). С другой — с 1 января 2026 года введён НДС в 16 процентов, который лег на плечи потребителей, подрядчики на «упрощёнке» потеряли возможность работать без перехода на ТОО (товарищества с ограниченной ответственностью).
Количество застройщиков, не завершивших объекты вовремя, по данным президента Ассоциации застройщиков Виктора Микрюкова, с 2022 года не поменялось: их около 60 процентов от общего количества.
— Порядка 80 процентов, если брать этот «пирог», — это те, кто не рассчитал свои сроки заведомо и в целях маркетинга приукрасил свои сроки. Остальные 20 процентов — это те, кто столкнулся с проблемами: у кого не хватает финансов, не хватает денег, у кого проблемы с документацией, — говорит Микрюков.
Стоимость заемных средств для частного сектора остается высокой при том, что базовая ставка Нацбанка составляет 18 процентов — выше, чем в России.
По сведениям аналитиков Ассоциации финансистов строительные компании в основном живут на краткосрочные кредиты.
«Рынок сейчас живёт с оборота: застройщики берут кредиты, строят, продают и снова берут. Это гибкая, но рискованная схема. При остановке продаж – неизбежны заморозки объектов», — отмечали аналитики ассоциации.
Но в целом открытых данных по долговой нагрузке множества компаний-застройщиков нет. Известно, что чистый долг крупного девелопера Казахстана BI Development в 2024 году вырос почти в три раза по сравнению с 2023 годом, до 89,8 миллиарда тенге (180 миллионов долларов). Долг в основном состоял из необеспеченных банковских займов и облигаций.
Данные о финансовом состоянии других участников казахстанского рынка найти не удалось. Как правило, компании не публикуют годовые отчеты на собственных сайтах.
ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ?
Случится ли в Казахстане повторение российского кризиса? В экспертных кругах вероятность такого сценария считают невысокой.
— В российском сценарии рынок был предельно, чрезвычайно перегрет большими деньгами в стройку. То есть стройку завалили деньгами настолько, что это сыграло и на цене прямо колоссально, и в целом на подходах застройщиков. Там была очень дешёвая семейная ипотека, очень дешёвые ипотечные программы. В целом очень много денег было в стройке, и не лимитировано, не ограничено. У нас же такого нет. У нас есть лимиты по всем ипотечным программам, — говорит президент ассоциации застройщиков Виктор Микрюков. — Программы не приносят дисбаланс на рынок. Они имеют поддерживающие меры, но при этом на цену они не влияют. Именно поэтому нас не ждёт российский сценарий.
В свою очередь президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов отмечает, что у страны есть свои риски.
— Прямого копирования российского сценария не будет — у Казахстана другая структура рынка и меньшее кредитное плечо у застройщиков. Однако риски точечных проблем вполне реальны. Если крупный застройщик перегружен долгами, если проекты финансируются за счёт постоянного роста цены и если продажи фактически остановились, — говорит Мусрепов.
На постоянный рост цен на недвижимость в Казахстане обращают внимание всё больше.
«Ребят, откуда вы берете такие цены? Я, как эксперт недвижимости, понимаю, что у вас себестоимость, налоги, НДС и так далее. Но не настолько же с ума сходить, чтобы "заряжать" такую стоимость. Вы понимаете, что вы уже не в космос улетели, а куда-то в межзвездную галактику», — возмущался риелтор Арман Абденов. Записанное им в конце 2025-го видеообращение быстро стало вирусным и набрало тысячи лайков.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: «Как на дрожжах». На фоне налоговой реформы в Казахстане растут цены — всё больше денег уходит на едуВ Нацбанке уверяют, что пузыря недвижимости в Казахстане не будет, указывая на введение ограничений на программы льготной ипотеки и ограничения по использованию пенсионных средств.
Между тем президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов отмечает, что признаки пузыря в стране все же есть.
— Да, признаки пузыря присутствуют. Прежде всего на первичном рынке в крупных городах, на вторичном рынке старого фонда до 2005 года, где рост цен вообще не имеет экономического обоснования. Цены оторвались от доходов населения, темпов сделок, реального качества жилья. Это классический признак ценового пузыря, который не лопается мгновенно, а сдувается через коррекцию, — говорит Мусрепов.
Эксперт считает, что формального кризиса в секторе нет, но «ожидание коррекции уже заложено в поведении рынка».
— Застройщики замедляют запуск новых проектов, всё чаще переходят к скрытым скидкам, акциям и рассрочкам, стараются зафиксировать маржу, а не нарастить объёмы. Это не рост, а оборонительная стратегия. Особенно уязвимы проекты комфорт-класса и массового сегмента — именно там покупательская способность оказалась минимальной, — подчеркивает Ермек Мусрепов.
Во второй половине года, прогнозирует Мусрепов, цены на вторичную недвижимость будут корректироваться в сторону снижения.
От государства эксперты просят одного: не вмешиваться.
— Рынок отрегулирует цену так, как это необходимо. Не нужно лишних инструментов по поддержке. Не нужно лишних ограничений, связанных с ограничением цены и ещё чего-то. Не нужно обязывать покупать какие-либо отдельные материалы или ещё что-то. Через механизм обязывания, через механизм принуждения строительная отрасль развития не получит. Какого-то позитива на рынке не будет. Это всё отложится на цене, в результате квадратного метра цена будет продолжать расти. Нам нужен баланс, когда цена на квартиры будет расти параллельно с инфляцией, темпами инфляции. Тогда это будет приемлемо, тогда это будет нормально, и, я думаю, все будут относительно в комфортном состоянии. Удорожание на 0,5–1 процент в месяц мы считаем приемлемым, — говорит Виктор Микрюков.
Ермек Мусрепов подчеркивает, что самое разумное, что может сделать государство — «не стимулировать рост цен искусственно».
— Приоритеты должны быть другими. Снижение себестоимости строительства за счёт местного содержания строительных материалов, развитие арендного рынка с простым и низконалоговым режимом. Отказ от программ, разгоняющих спрос без роста доходов, — говорит Мусрепов. — Любые попытки «поддержать рынок» через спрос сегодня приведут лишь к более жёсткой коррекции завтра.